【转载于】 中国房地产估价师 2004-5-26

 

 《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称新《条例》)的施行使得房屋拆迁补偿安置标准发生了本质变化，这给房地产估价行业提供了崭新的市场，同时也对房地产估价工作者提出了一个新的课题。如何开展拆迁补偿估价工作，即采用怎样的估价操作方式，是摆在我们面前的首要问题。想要解决此问题必须先明确拆迁补偿估价应采用怎样的价值标准，因为不同的价值标准将产生不同的估价结果，为了得到想要求得的估价结果也就会制定相应的、具体的估价操作方式。

一、关于拆迁补偿估价的价值标准问题

  房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。在以拆迁补偿为目的的估价中，我们所求的价格应该是非公开市场价格还是公开市场价格呢?

  拆迁补偿市场不同与我们一般意义上所说的公开市场，而是一个特殊的市场，拆迁补偿价格有别于公开市场价格，此点笔者是赞同的，但是，虽然拆迁补偿市场是一个非公开市场，笔者仍然认为我们的拆迁补偿估价还是应该采用公开市场价值标准而求取公开市场价格，理由如下：

第一、采用公开市场价值标准符合新《条例》(国务院305号令)的精神。

  新《条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这里所指的房地产市场评估价格应该理解为公开市场价格更帖切，因为我们一般所说的“市场经济”、“市场价格”这类用语中所指的“市场”都指的是专业术语中的“公开市场”，否则应在“市场评估价格”前面加上诸如“拆迁”等词语做为定语。如果认为以上说法有些咬文嚼字，为了进一步领会新《条例》的精神，此处引用建设部刘志峰副部长在《中国房地产估价师》杂志(总第31期)上发表的一篇题为“转变思路，依法行政，实现拆迁管理方式的根本性转变”的文章中有关新《条例》出台背景的一段话：“新《条例》为适应经济体制改革和市场发育的要求，根据市场经济公正、公平、等价有偿的原则，对城市房屋拆迁补偿安置的原则作了较大调整，…，突出了市场机制的作用，…，将应当由公民自行解决的事务和可以由社会中介组织调节的事务，交给公民和社会中介组织解决……”，结合这段话分析估价机构做为中介组织所扮演的角色，在拆迁工作中，估价机构在拆迁过程起到调节作用，其主要任务就是为拆迁双方提供被拆迁房屋在市场上的客观、合理的价格(公开市场价格)，这也是拆迁双方最想得到的，至于拆迁行为的强制性、拆迁过程的时限性等因素(非公开市场性因素)，可由拆迁人给予被拆迁人额外的补偿来体现，比如可通过一定比例的上浮、按期搬家的奖励等方式，具体标准是由拆迁人根据拆迁项目的具体情况(投资获利情况、拆迁工作的困难程度等)来制定的，而不应由估价人员来评定。

第二、采用非公开市场标准进行估价会遇到具体操作上的困难。

  我们知道，无论采用怎样的价值标准进行估价都必须对此价值标准进行严格的定义，否则，所得到的估价结果是不能成立的。公开市场价值标准在房地产估价规范中有明确定义，而非公开市场价值标准不易清楚、准确地定义。相对于“公开”，“非公开”的程度是多大，没有统一性，相同的拆迁人会因为不同的区位、不同的房屋种类、不同的规划需要等因素造成的拆迁困难程度而制定相应的补偿标准(在市场价格的基础上浮动)，同样，相同的拆迁项目也会因拆迁人的不同(开发利润的不同)而造成最终补偿价格的不同，估价人员常常不易了解每个拆迁项目的这些具体特点，即使了解也很难描述清楚。再者，即便定义了估价的非公开市场标准，具体进行估价操作时也会遇到困难，比如采用市场比较法进行估价，在选取房地产交易案例时，按照在“同一供求圈”内选择的要求，就不能选取公开市场下的交易案例，而只能选取所定义的特定拆迁市场下的交易案例，这几乎是办不到的，尤其是在新《条例》开始施行的初期。

第三、采用公开市场标准进行估价有利于房地产估价行业的发展。

  “独立、客观、公正”是房地产估价的行为总则，只有遵守这三个基本要求，房地产估价行业才能健康发展，房地产估价师的地位才会在社会中确立。如果采用非公开市场标准进行拆迁补偿估价，有些非公开市场的因素(如强制性、限期性等)往往需要主观上进行判断，想要避免这些主观判断所带来的偏差，势必要制定一个统一的标准，这样的标准只有通过政府部门来制定才会有权威性，估价人员所要做的就是在这些由政府制定的标准(基准价、指导价等)的基础上进行一些因素的修正来得到估价结果，有时修正的浮度也制定得很详细，只要按规定来套算就能得到估价结论。有些人可能会认为这样操作一来省事，二来估价依据也很充分，估价人员可以将许多矛盾推到政府的有关规定上而逃脱责任。可是这样的估价操作只是进行一些清楚的、简单的套算工作，不需要专业的房地产估价师，普通人都能完成这种估价，试想，如果一个行业在社会上失去了其存在的必要性，那么在当今这个越来越市场化的社会里怎么能长远地发展。所以，在拆迁补偿估价中，坚持公开市场标准，运用自己的所掌握的市场信息和专业技能进行估价，为拆迁双方提供客观、公正的市场价格，这才是社会的真正需要，才能使房地产估价师的社会价值得到真正体现。

二、采用公开市场价格标准进行拆迁补偿估价的操作模式

  采用公开市场价格标准进行拆迁补偿估价，即是针对每个拆迁户评估出公开市场价格，其具体的评估操作(如评估方法的选择、计算等)就可以按照《规范》的要求来进行，这里不再多述，需要说明的是，在估价报告中必须明确价值定义，并写明估价结果仅做为制定最终拆迁补偿价格的参考等事项。对于单个拆迁户的估价，操作起来比较简单，而对于成片拆迁项目的估价则较为复杂。

(一)、如何进行成片的拆迁补偿估价。

  实际工作中，一个拆迁项目的范围内往往包含成百上千个被拆迁户，这是拆迁补偿估价不同与其它类型估价的一大特点，如果针对每一被拆迁户都对应地出具一份估价报告，对估价机构来讲，工作量是非常大的，而且由于拆迁估价必须保证每份报告的质量，杜绝笔误、打印错误等造成的严重后果，同时还要保证各个报告之间的统一性、连贯性，这都需要大量人员花费大量时间来完成；另一方面，相应的估价费用的提高会加大拆迁的费用，同时由于拆迁期限的原因，一般情况下不允许估价作业日期过长。我们的估价工作必须顺应市场的要求，根据拆迁补偿估价的这一特点制定相应的对策。

  一般来讲，对于同属一个拆迁片区的被拆迁房屋，许多房屋存在很强的相似性，比如同一街道差异很小的底层商铺、同一栋楼房的住宅(它们之间的差别往往仅是楼层的不同)等，对于这些相似程度很强的房屋，完全可以把它们分别合并成一类房屋(理由后述)，在每类房屋中以户为单位选取具有代表性的几个样本点，针对每个样本点分别进行估价，计算出平均值做为该类房屋的平均单价，将不同类别房屋的评估单价以表格形式汇总，就可以在一个估价报告上反映该拆迁片区的估价结果。这种由拆迁人统一委托的成片拆迁补偿估价方式可称为“分类评估”或“片区评估”，估价结果中有不同类别的平均单价，也可能有单户的价格。由于被拆迁房各自的室内二次装修差别较大，分类估价结果中一般不应包含室内二次装修的费用。拆迁人将分类估价结果在拆迁现场进行公示，以此估价结果(公开市场价格)为基础，加上一定比例的上浮、限期搬家的一次性奖励、室内二次装修的补偿、搬家补助费等，做为拆迁补偿价格。对于上述中的上浮比例、一次性搬家奖励、搬家补助费等，政府相关部门可以根据当地的情况制定一些诸如最低标准一类的规定，以此来维护被拆迁人的利益。

(二)、分类评估的一些配套规定。

  分类估价中各类房屋的评估单价是该类房屋的平均单价，在拆迁过程中，拆迁人可根据被拆迁房的个体情况进行适当调整，如果协商不成，可由拆迁双方共同委托一家估价机构针对该被拆迁房屋单独进行评估，此种评估可称为“分户评估”或“单户评估”，并以此估价结果来协商确定补偿金额。如果拆迁双方就补偿金额仍然达不成一致，可申请主管部门裁决。另外，由于拆迁工作关系到千家万户的切身利益，关系到社会稳定，为了避免由于估价失误造成的不良后果，目前成都市拆迁估价采用备案制度(类似于资产评估中的立项制度)，估价机构在接受委托、出具报告时均要到房屋拆迁管理部门进行备案，防止不合格的估价报告流入社会造成危害。通过实践，这种拆迁补偿估价的操作模式得到了市场的认可。

(三)、笔者在拆迁补偿分类评估工作中的几点体会：

1、对“区位”一词的理解。

  新《条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”“区位”、“结构”、“建筑面积”的不同，决定了房地产评估价格的不同，其中，对“结构”、“建筑面积”较易理解，而“区位”是个专业性词语(辞海中没有收录)，《规范》和相关专业性书籍中也没有专门定义，该如何理解呢?笔者认为，从字面上讲，“区位”可分解为“区域”、“位置”，前者所指范围较大，代表房地产所处地区、地段、周边环境等，后者指的是房地产的具体座落情况，包括临街状况、朝向等，可以看出，“区位”一词其实包含了房地产区域因素和个别因素的内容，也就是说，处于同一区域内的房地产，其“区位”情况也是不同的，这也正是房地产不同与其它商品的重要特点，统一的“区位价”是没有的。在分类评估中必须根据每个拆迁片区内的所有估价对象的市场价格依结构、用途来制定具体的类别，每个拆迁项目都会有不同的分类情况，而不是根据固定的类别(所谓的区位价)来套算估价对象的价格，此点正是分类评估与采用基准价来估价的本质不同之处。

2、如何进行分类。

  分类评估中最关键也是最困难的，笔者认为就是如何将拆迁片区内的房屋进行合理地分类。实际工作中，估价人员要根据具体的拆迁项目制定不同的分类办法，即要确定拆迁范围内的所有房屋共分为几类、每类包括哪些房屋。类别分得过粗，不能体现房地产的个体差异，将造成同类房地产的价差较大，直接影响到估价结果的客观公正性，不利于拆迁工作的顺利进行。反之，类别分得过细，一是造成不必要的重复工作，更重要的是有些房地产本身价格差异就很不明显，如果坚持将它们定为不同类别，反而解释起来难度很大。比如，有两套住宅：一套临街有噪音影响，但户型合理，而另一套不临街，但户型稍差，其它的情况均相近。如果一定要评估出这两套住宅的价格孰高孰低，可能不同的估价人员会得到不同的答案，所以，在这种情况下，将两套住宅定为同一类更合适。因此，笔者认为，对相同结构、相同用途的房地产，主要以价格的高低来进行分类，对有明显差别的房地产，应分为不同的类别，尽量细分，体现差异；对差别很小以至可忽略不计或本身就不易判定孰高孰低的房地产(如上例)，宜归为一类。另外，分类尺度的把握应该有一个统一的标准，比如相关法规或规范中应有类似于“对于相同结构、用途的同类房地产，价差不能超过百分之几”的规定。在实际工作中，我们对不同结构、用途的房屋的分类一般采取以下规律：对平房，差别不大的砖木、木结构的旧住房，以片区为单位；对多层住宅、办公房，以栋为单位，没有差别或差别很小可忽略的，合并为一类，同时给出不同楼层的价格；对临街营业房，以街道为单位，不同街道但价格相同的可合并为一类，同条街道差异较大的，以门牌号分段(此处是难点，分段处宜有明显标志)，对街角处营业房在报告中说明宜参照两条街道中价格高的协商确定补偿价；对其它类型房地产，如厂房、学校、医院、招待所、娱乐场所等，按户单独归类。

3、分类评估中的现场查勘。

  成片拆迁分类估价的现场查勘通常要进行两次，尤其是估价人员对该片区房屋情况不是非常了解的情况下。首先，要对该片区房屋的情况进行现场了解，可称之为初步现场查勘，一般由估价机构单独来进行，只做简单的记录，主要目的是为了确定如何进行分类、怎样选取样本点等问题，为下一步具体操作定下工作框架，此项工作应由有经验的估价师来完成。第二次现场查勘应严格按有关规定和房地产估价规范的要求来进行，要针对选定的样本点完成入户、拍照、记录、签名等事项，拆迁项目较大时，有时需要分组进行第二次现场查勘工作。

  城市房屋拆迁补偿估价工作需要我们在实践中不断总结和完善，以上对于拆迁补偿估价中有关问题的探讨均为笔者个人观点，不妥之处，敬请各位同行批评指正。

作者:成都精至诚房地产评估有限责任公司 杨劲松　2004年3月18日

参考文献：

1、刘志峰，转变思路 依法行政 实现拆迁管理方式的根本性转变，中国房地产估价师，2001

年12月，第6期（总第31期），第7页；

2、柴强，房地产估价理论与方法，中国物价出版社，2001年4月；

3、廖俊平，房地产估价规范研究与阐释，广东经济出版社，2000年6月；

4、美国估价师学会，不动产估价，地质出版社，2001年11月。